Les mutations au sein des Sociétés Immobilières de Service Public

Parlement bruxellois
Interpellation de Mme Fatoumata Sidibé (députée bruxelloise DéFI) à Mme Céline Fremault, ministre du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Logement.
Concerne : les mutations au sein des Sociétés Immobilières de Service Public -  8 mars 2018

Madame la ministre, chers collègues,
Notre région est aujourd’hui confrontée à un important déficit de logements sociaux, qu’elle mettra probablement beaucoup de temps à résorber. D’après les derniers chiffres, environ 44 000 ménages sont en attente d’un logement social en région bruxelloise et les délais d’attente peuvent durer plusieurs années. Dans ce contexte marqué par une pénurie de logements sociaux (et singulièrement de logements de grande taille), les Sociétés Immobilières de Service Public doivent tout mettre en oeuvre pour tendre vers une allocation optimale de leurs logements. Pour ce faire, elles doivent veiller à ce que la taille des logements soit adaptée à la composition des ménages. Or, les statistiques révèlent qu’en région bruxelloise, un nombre considérable de locataires occupent des logements sociaux présentant une ou plusieurs chambre(s) excédentaire(s) par rapport à la composition actuelle de leur ménage. Il s’agit souvent de personnes relativement âgées qui continuent à habiter dans un logement comptant au moins trois chambres, alors que leurs enfants ont grandi et ont quitté le domicile familial depuis plusieurs années. Lorsqu’une SISP constate qu’un bien est trop grand par rapport aux besoins réels du ménage, elle a la possibilité, et parfois même l’obligation, de procéder à une mutation, opération qui consiste à déménager des locataires d’un bien inadapté vers un bien adapté à la composition de leur foyer. En 2013, 2014 et 2015, d’importantes modifications législatives et règlementaires ont été apportées au régime des mutations.
Madame la ministre, je vous ai déjà interpellée à deux reprises (en avril 2016 et en janvier 2017) au sujet des nouvelles règles applicables en matière de mutations, et je souhaiterais à nouveau vous interroger sur cette question afin que vous puissiez faire le point sur l’évolution du nombre de mutations au cours des dernières années.

Madame la ministre, mes premières questions sont les suivantes :

  •  Combien y a-t-il actuellement de chambres inoccupées dans l’ensemble du parc des logements sociaux de la Région de Bruxelles-Capitale ? Combien y a-t-il de logements sous-occupés présentant une chambre excédentaire par rapport à la composition des ménages ? Combien y a-t-il de logements dits suradaptés présentant au moins deux chambres excédentaires ?
  • Pouvez-vous nous indiquer le nombre de mutations enregistrées dans notre région en 2016 et en 2017 ? Quel est le nombre de mutations volontaires réalisées à l’initiative des locataires ? Quel est le nombre de mutations obligatoires imposées par les SISP ? Pouvez-vous nous fournir un relevé du nombre de mutations enregistrées dans chacune des SISP en 2016 et en 2017 ? Observe-t-on des variations importantes du taux de mutation d’une société à l’autre ? Le processus de fusion des SISP a-t-il eu un impact sur leur politique en matière de mutation ? Les SISP ont-elles déjà transmis à la SLRB leur plan annuel de mutation pour l’année 2018 ? Les SISP ont-elles déjà communiqué au gouvernement leurs propositions de pourcentage de mutations pour l’année 2018 ? Dans l’affirmative, le gouvernement a-t-il validé ces propositions ?


Au cours des dernières années, plusieurs rapports ont démontré qu’il y avait un nombre considérable de chambres inoccupées dans le parc des logements sociaux bruxellois. Lors d’une conférence organisée ce vendredi 26 janvier 2018, la SLRB a communiqué les dernières statistiques relatives au pourcentage de logements adaptés en région bruxelloise. D’après ses chiffres, 59 % seulement des logements sociaux gérés par les SISP peuvent être considérés comme étant adaptés à la composition actuelle des ménages qui les occupent. En d’autres termes, 41 % des biens du parc locatif social (soit environ 16 000 logements) s’avèrent être inadaptés aux besoins réels de leurs locataires. Il apparaît que le pourcentage de logements inadaptés varie sensiblement d’une société à l’autre, allant de 29 % à 57 %. Sans surprise, les SISP qui présentent les taux de logements inadaptés les plus importants se caractérisent par un patrimoine composé majoritairement de grands logements, à savoir des maisons unifamiliales et des appartements comptant au moins trois chambres. Toujours selon les statistiques communiquées par la SLRB, près de 40 % des logements qui comprennent au moins trois chambres sont sous-occupés, et parmi ceux-ci, environ 20 % sont suradaptés, ce qui signifie qu’ils présentent au moins deux chambres excédentaires par rapport à la composition actuelle du ménage. Madame la ministre, ces chiffres interpellants viennent compléter ceux que vous nous aviez déjà présentés en avril 2016 lors d’un débat en commission du logement. Vous nous aviez alors indiqué qu’en 2015, le nombre de logements sous-occupés présentant une chambre excédentaire s’élevait à 6 775 unités. D’après vos informations, le nombre de logements suradaptés (comptant au moins deux chambres excédentaires) atteignait, quant à lui, 2 117 unités (soit 6 % du parc locatif social), mais 1 175 des locataires occupant ces biens étaient dispensés des mesures de mutation obligatoire, puisqu’ils étaient âgés de plus de 70 ans. Cela réduisait donc le nombre potentiel de mutations contraignantes à 942 unités.
Bien que plusieurs milliers de logements soient sous-occupés, le nombre de mutations enregistrées en région bruxelloise demeure relativement faible. Vous nous aviez, en effet, annoncé que 2015 avait été un « mauvais cru » avec seulement 492 mutations parmi lesquelles on ne dénombrait que 36 mutations contraignantes (chiffre à mettre en relation avec les 942 logements susceptibles de faire l’objet d’une mutation obligatoire). Vous aviez toutefois tenu à nous rassurer, en soulignant que cette « contre-performance » de 2015 s’expliquait, en partie, par le processus de fusion des SISP. Etant donné qu’en 2015, les SISP avaient dû se concentrer principalement sur leur fusion et sur leur réorganisation, elles avaient en quelque sorte gelé leur politique de mutation. Vous pensiez qu’une fois achevé le processus de fusion, les 16 sociétés pourraient élaborer des stratégies ambitieuses en matière de mutation. Par ailleurs, vous nous aviez rappelé que les SISP étaient désormais tenues d’élaborer un plan annuel de mutation et de communiquer au gouvernement le pourcentage annuel de mutations qu’elles s’engagent à opérer. En principe, ces éléments devraient permettre d’améliorer la planification des mutations.
Madame la ministre, je souhaiterais aussi évoquer les nombreux problèmes auxquels les SISP sont confrontées, lorsqu’elles tentent de procéder à des mutations. Tout d’abord, les SISP doivent tenir compte de la réalité du stock de logements disponibles. Dans la grande majorité des cas, les mutations consistent à faire déménager des locataires qui occupent un logement devenu trop grand par rapport à la composition de leur ménage vers un logement de plus petite taille. Or, on sait que dans le parc des logements sociaux, on ne retrouve qu’un faible pourcentage de petits logements (studios ou appartements comptant une seule chambre). Par conséquent, certaines SISP doivent renoncer à opérer des mutations, faute d’avoir trouvé des logements adaptés disponibles dans leur parc.
Il importe également de rappeler que lorsqu’une SISP recherche un logement adapté en vue de procéder à une mutation, elle est soumise à une contrainte spatiale imposée par l’article 140-7° du Code bruxellois du logement. Elle doit proposer un logement situé dans la même commune ou dans un rayon de cinq kilomètres, ce qui restreint évidemment sa marge de manoeuvre. Ce problème se pose avec encore plus d’acuité depuis la fusion des SISP. En effet, ces dernières gèrent aujourd’hui des parcs de logements plus importants, mais aussi plus dispersés sur le plan géographique. Il y a, dès lors, lieu de s’interroger sur le fait de savoir si ce critère du rayon de cinq kilomètres demeure pertinent et réaliste.
A ces difficultés liées à la réalité du stock de logements disponibles, viennent parfois s’ajouter des obstacles financiers. Les logements libérés à la faveur des mutations doivent souvent faire l’objet de rénovations lourdes avant de pouvoir être remis en location. Or, les SISP ne sont pas toujours en mesure de dégager immédiatement les budgets destinés à financer ces travaux de rénovation, avec cette conséquence que les logements libérés sont susceptibles de rester inoccupés pendant une période relativement longue. En d’autres termes, les mutations ont parfois pour effet d’accroître le taux de logements inoccupés, ce qui est évidemment contre-productif. En outre, cette hausse du pourcentage de logements inoccupés a un impact négatif sur les recettes des SISP du fait de la perte de certains loyers. Dans un autre ordre d’idées, j’attire votre attention sur le fait que certaines SISP ont mis en place des mesures d’accompagnement visant à inciter les locataires à accepter une mutation, mesures qui vont de la simple information à une intervention financière en cas de déménagement. Toutefois, les SISP ne bénéficient d’aucun soutien financier de la région en cette matière et doivent donc assumer seules le coût de ces mesures incitatives.
Enfin, le principal problème qui se pose en matière de mutation réside dans le fait que les SISP se heurtent parfois aux résistantes de certains locataires qui occupent un logement inadapté à la composition de leur ménage, mais qui refusent de déménager vers un logement plus adapté. D’un point de vue humain, ces résistances semblent tout à fait compréhensibles, dans la mesure où ces personnes sont profondément attachées à ce logement dans lequel elles ont passé une partie de leur vie et dans lequel elles ont éventuellement vu grandir leurs enfants. De plus, elles refusent généralement de quitter le quartier dans lequel elles ont construit leur vie sociale et/ou professionnelle. Pour ces diverses raisons, certains locataires ont malheureusement tendance à percevoir la mutation comme une sanction. Si les pouvoirs publics doivent se montrer compréhensifs vis-à-vis de ces locataires, il faut néanmoins expliquer à ces personnes que les mutations sont devenues plus que nécessaires compte tenu de la pénurie de logements sociaux de grande taille en région bruxelloise. Les SISP doivent faire preuve de pédagogie et expliquer aux locataires occupant un logement inadapté à la composition de leur ménage qu’ils ont pu bénéficier de la solidarité de la société, et qu’ils doivent, à leur tour, se montrer solidaires à l’égard d’autres familles qui sont en attente d’un logement social. Il importe aussi de rappeler à ces personnes que d’un point de vue financier, elles ont tout intérêt à déménager vers un logement de plus petite taille, puisque le loyer qu’elles devront payer sera sans doute nettement inférieur à leur loyer actuel. S’agissant de l’information et de l’accompagnement des locataires concernés par les mutations, je tiens d’ailleurs à saluer les différentes initiatives prises par les SISP qui ont soit organisé des séances d’information, soit envoyé des courriers explicatifs aux locataires, soit encore mobilisé leurs dispositifs d’accompagnement social.

Pour conclure, je voudrais émettre une suggestion. J’ai récemment appris qu’en France, il existait une bourse d’échange des logements sociaux en mutation. Grâce à ce système, les locataires peuvent choisir eux-mêmes le logement vers lequel ils devront déménager. Je crois qu’il serait opportun de mettre en place un système semblable en région bruxelloise. De nombreux locataires concernés par une procédure de mutation affirment qu’ils sont prêts à accepter un déménagement pour autant qu’ils puissent rester dans le même quartier. Il me revient que certains locataires ont demandé à déménager près de chez eux, en face de chez eux ou parfois même dans leur immeuble, et que la SISP leur avait répondu que leur tour n’était pas encore arrivé en termes de priorité. Selon moi, la piste d’une bourse d’échange des logements sociaux mériterait donc d’être explorée.

Madame la ministre, je souhaiterais encore vous poser les questions suivantes.

  • Sur base des informations dont vous disposez, pouvez-vous nous confirmer que les SISP ont dû renoncer à opérer certaines mutations obligatoires, faute d’avoir trouvé des logements adaptés disponibles au sein de leur parc ? Dans l’affirmative, pouvez-vous nous indiquer combien de mutations ont ainsi été avortées ? La SLRB et les SISP vous ont-elles fait savoir que le fameux critère spatial des cinq kilomètres imposé par l’article 140-7° du Code bruxellois du logement constituait un réel obstacle pour certaines mutations, a fortiori depuis la fusion des SISP ?
  • Avez-vous réévalué, ou envisagez-vous de réévaluer, la pertinence de ce critère ? Avez-vous déjà envisagé la possibilité d’autoriser les mutations inter-SISP ?
    Avez-vous pris des dispositions afin d’éviter que les mutations aient pour conséquence d’accroître le taux de logements sociaux inoccupés ?
  • Le gouvernement a-t-il octroyé, ou envisage-t-il d’octroyer, aux SISP des moyens budgétaires spécifiques destinés à financer les mesures d’accompagnement qu’elles ont prises en vue d’inciter leurs locataires à accepter une mutation ?

D’avance, je vous remercie pour vos réponses.